Большой "ГринЛэнд" против маленького Муравьева

Ситуация
Шрифт

Не очень красивая история о том, как высокопоставленные чиновники вместо поддержки малого бизнеса борются за очень красивый вид из своих окон.

Дом, который построил Он

Около года в судах разных инстанций Иркутска и Иркутской области рассматривается очень интересное дело.  Истец – министерство имущественных отношений Приангарья, ответчик - владелец обанкротившейся фирмы «Стрела Сиб» Владимир Муравьев. Предмет спора – участок в 10 соток на берегу Чертугеевского залива.  Разорившийся предприниматель уверен: дело против него «сшили» лишь потому, что на участок имеет виды известная в Иркутске группа компаний «Истлэнд».

- Вся эта эпопея началась еще 12 лет назад, в 2003 году, - рассказывает Владимир Муравьев. – В мае того года моя строительная компания «Стрела Сиб» заключила с администрацией Иркутского района договор аренды части побережья Чертугеевского залива – в те годы места там не были настолько неприступными для простых людей, как сейчас.

Участок был не слишком большой -  1028 квадратов, но располагался в выгодном месте, неподалеку от небольшой и живописной рощи. Здесь Муравьев решил построить причал для маломерных судов. Для осуществления проекта своей мечты предприниматель задействовал все свободные средства, влез в кредиты, но стройку все же начал. Работы были в полном разгаре, когда у «Стрелы Сиб» неожиданно появился сосед – за той самой рощей тоже застучали топоры. Вскоре выяснилось, что сосед непростой –  ЗАО «Строительная компания «Истлэнд»», которая является частью стремительно набирающей обороты одноименной группы компаний, а у руля – бывший сотрудник академии наук,  известный бизнесмен и начинающий по тем временам политик Сергей Ерощенко.

Еще через несколько месяцев стало ясно, что сосед не только «непростой», но и с претензиями. Как раз в адрес строящего пирс Муравьева. В этих прекрасных и экологических чистых местах «Истлэнд» строил коттеджный поселок последнего поколения под говорящим названием «Гринлэнд». Причем название поселка мечты оправдывало себя во всех смыслах: купить здесь жилье мог только тот, у кого «зелени» было очень много. Даже сейчас, когда волна ажиотажа по поводу «домов нового поколения» схлынула, стоимость коттеджа в «Гринлэнде» начинается от 25 миллионов рублей. А 10 лет назад «зеленую землю» заселили самые влиятельные люди – судьи, прокуроры, руководители прочих надзорных органов, чиновники очень высокого ранга. 

Чужие здесь не ходят

- Я, конечно, им там своим причалом всю картину испортил, - замечает сегодня Муравьев. – Но участок-то я арендовал на условии действительной сделки, у меня срок аренды длится до 2052 года. Я собирался постепенно выкупить участок в собственность.

Но не сбылось. В 2008 году, когда «шарахнул» экономический кризис, дела у «Стрелы Сиб» основательно пошатнулись. Денег не стало совсем, и в январе 2009 года арбитражный суд вынес решение о признании фирмы банкротом. Владимир Муравьев уверяет, что такое решение судом принято в заочном порядке, без его уведомления.  Стройку причала, разумеется, пришлось «заморозить». Понимая, что его компании в скором будущем грозит крах, Владимир Муравьев оформил договоры цессии на право аренды земельного участка.  Последним договором от 11 октября 2010 года он право аренды переуступил сам же себе – в некрупных фирмах обычная практика и часто совершаемая сделка. 

- А потом как гром среди ясного неба – извещение о моем банкротстве, к тому же датированное февралем 2009 года. Я себя не оправдываю, времена были тяжелые, - говорит Муравьев. – Но раз в год я приносил отчетность в налоговую.

Тут-то и начинается вся эта юридическая путаница. Несмотря на то что на момент заключения всех договоров цессии одна из сторон, компания «Стрела Сиб», уже утратила правоспособность в силу решения о ликвидации, договор переуступки права аренды признают, а на участок земли, как и положено в таких случаях, устанавливают обременение.

К 2009 году район Чертугеевского залива уже пять лет являлся частью Иркутска - в границы областного центра район включили в декабре 2004 года, и коттеджи в «Гринлэнде» стали еще престижнее.  Влиятельные «соседи» Муравьева решили сделать все, чтобы от предпринимателя с его причалом в Чертугеевском заливе и духу не осталось.  

В 2012 году, когда Сергея Ерощенко назначили губернатором Иркутской области, все распри между Муравьевым и «Истлэндом» приняли характер полномасштабной войны.  При этом ни в одном судебном иске «Истлэнд» не засветился: действовали недовольные соседи Муравьева очень осторожно. «Копали» и травили с разных сторон – то «случайно» факт нарушения Водного кодекса со стороны Муравьева обнаруживает прокуратура, до этого не обращавшая абсолютно никакого внимания на возню обанкротившегося предпринимателя с каким-то там причалом. Затем внезапно ОАО «Иркутскэнерго» находит разные причины для отказа в согласовании технических условий для проводки электричества на арендуемый Муравьевым участок. Апофеозом стал иск министерства имущественных отношений Иркутской области о признании недействительными всех договоров цессии, заключенных в период с 2009 по 2010 год Владимиром Муравьевым. 

А судьи что?

1 апреля 2014 года – региональное минимущества так же «случайно», как и до этого прокуратура, «вспомнило»: в соответствии с нормами закона Иркутской области от  15.07.2013 именно правительство региона уже год распоряжается землями в черте областного центра, собственность на которые не разграничена. А (барабанная дробь)  участок, арендуемый Муравьевым, как раз под такую категорию подпадает. Значит, за это можно зацепиться. Сказано-сделано: в Октябрьский районный суд Иркутска направлено исковое заявление, в котором минимущества как распорядитель  названного участка требует обязать Муравьева освободить «землю раздора». Доводов много, и они предъявлены грамотно: на момент заключения всех договоров переуступки одна из сторон сделки, компания «Стрела Сиб», действительно не обладала правоспособностью, следовательно, эту сделку можно считать ничтожной. Поспорить с таким утверждением сложно, но можно. Во-первых, согласно последней редакции ГК от 2013 года и ранее сложившейся судебной практики по гражданским делам, ничтожную сделку нужно признать недействительной через суд. 

Во-вторых, статья 181 ГК РФ предусматривает понятие «срока исковой давности для признания ничтожной сделки недействительной».  В 2005 году этот срок был единым и неделимым – три года для всех сделок и для всех возможных истцов: как для сторон совершенной ничтожной сделки, так и для сторонних заинтересованных лиц.  То есть подавать иск о признании недействительной сделки, заключенной в 2009 году, бессмысленно – все сроки давности уже упущены.

Но и здесь у минимущества появилась «зацепка». В сентябре 2013 года в статью 181 ГК РФ были внесены изменения – статья дополнилась формулировкой о том, что стороннее лицо (не участник той самой ничтожной сделки) имеет право на обращение в суд в течение 10 лет с того момента, как ему стало известно о заключении такой сделки.  Представители министерства имущества этим воспользовались и тут же заявили: о заключении ничтожной сделки Муравьева узнали в 2013 году, поэтому вплоть до 2023 года можем подавать иски.

Однако вся эта стройная, казалось бы, цепочка доводов имеет брешь - закон обратной силы не имеет. Проще говоря, дополнение о десятилетнем сроке обжалования никак не может распространяться на сделки, заключенные до вступления в силу новой редакции статьи 181 ГК РФ. Об этом прямо говорится и в Федеральном законе от 07.05.2013 № 100 – ФЗ, который вводит в действие новую редакцию ГК.

- Судья Светлана Сачук, которая рассматривала дело в первой инстанции, просто закрыла на все мои доводы глаза, - говорит Владимир Муравьев. – При этом она даже в моем присутствии не раз намекала представителям истца, что сроки-то у них действительно упущены.

Однако 29 июля 2014 года Октябрьский районный суд Иркутска принимает решение в пользу министерства имущественных отношений Иркутской области (имеется в распоряжении редакции) и признает все требования истца обоснованными. Муравьеву же выдается предписание: участок земли освободить. 

1 сентября Владимир подал на это решение апелляционную жалобу в Иркутский областной суд. 12 декабря 2014 года коллегия по гражданским делам облсуда под председательством судьи Валентины Петуховой  выносит определение: решение суда первой инстанции оставить в силе. Это определение – весьма интересный и занимательный документ (имеется в распоряжении редакции). В нем коллегия указывает: на момент вступления в силу новой редакции ГК РФ (на 1 сентября 2013 года)  срок исковой давности  (3 года) на ничтожный договор цессии от 11 октября 2010 года еще не истек, следовательно, нужно применять нормы новой редакции ГК.  Весьма спорное утверждение. Ведь закон говорит четко: нормы новой редакции ГК об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу ФЗ от 07.05.2013 № 100-ФЗ. При этом статья 164 ГК моментом совершения сделки называет ее государственную регистрацию – а на сделки с недвижимостью такая регистрация обязательна.

Владимир Муравьев уверен: другого решения суды на территории Иркутской области  и не могли принять – закон-законом, а губернатор как-то роднее и ближе. Кто такие судьи? Такие же жители Иркутской области. 

- Моя сделка заключена с нарушением, я это признаю, - говорит Муравьев. – Но и областное правительство сегодня в этой ситуации идет на нарушения. Закон дал мне соломинку – я обязан за нее зацепиться.

В ближайшее время Владимир Муравьев намерен обжаловать апелляционное определение в кассационном порядке. 

 

Мнение авторов комментариев не обязательно совпадает с мнением редакции