Фонд капитального развода?

Интересная тема для юристов 

Тем не менее фонд – это уже случившийся факт. Такой же реальный, как и то, что платить придется всем. Поэтому качество работы с населением оставим на совести его руководителей, а вопрос о рассылке договоров и методах его «подписания» адресуем юристу. 

Антон Фабричный, кандидат юридических наук, директор ООО «Юридический Центр»: 

- Вообще, фонд капитального ремонта многоквартирных домов – это очень интересная для юристов тема. Законодательство, касающееся оплаты в фонд, мы внимательно изучаем, так как ожидаем всплеск обращений граждан за правовой поддержкой. Есть вопросы небесспорные. Многие, в частности, хотят выяснить, насколько правомерны действия фонда, когда он направляет по почте договор, составленный таким образом, что первым же взносом собственник дает свое согласие на его заключение. В данной ситуации все регулируется Гражданским кодексом. С одной стороны, у нас гражданин, который не увидев договор, при первой оплате счета фактически одобряет сделку. Но с другой стороны, в суде плательщик может сослаться на то, что он не заключал договор и ошибочно произвел оплату, то есть не видел правового основания для оплаты. И по статье 1102 ГК РФ это можно квалифицировать как неосновательное обогащение со стороны фонда. В любом случае в каждой ситуации нужно разбираться индивидуально. Пока что обращений в суд о расторжении договора мы не фиксировали. 

Ожидания юристами всплеска обращений в полной мере оправданы текущей просветительской работой фонда. На официальном сайте регионального оператора в рубрике «Вопрос-Ответ» на самую распространенную претензию «Почему нас никто не предупредил о новых сборах?» специалисты отвечают, что информацию о создании фонда и о необходимости вносить платежи еще в марте опубликовали в газете «Областная», затем сообщение перепечатали некоторые другие СМИ, и этого достаточно. По указанным на сайте телефонам невозможно дозвониться, рубрику «Вопрос-Ответ» после вала возмущенных сообщений и вовсе закрыли для комментирования, а приведенные на самые частые вопросы ответы в виде выдержек из документов для обывателя все равно что китайская грамота. Таким образом сложилась обычная в общем-то ситуация – тот, кто собирает деньги с иркутян, ничего иркутянам объяснить не в силах, зато теперь через СМИ грозит штрафами за неуплату взносов и судами. Кстати, пени за просрочки начнут начисляться уже с 20 марта.

Лучшая программа из возможных

Если с заключением договора все более-менее понятно (его можно оспорить в суде), то вопрос, зачем фонд вообще нужен, не снимается. Поскольку связаться со специалистами регионального оператора за четыре дня оказалось невыполнимой задачей, мы обратились к другим экспертам в области жилищно-коммунального хозяйства.   

Кирилл Бакуркин, главный редактор газеты «Горожанин» (Братск), специалист по связям с общественностью управляющей компании ООО «Жилищный трест»:

- На сегодня это лучшая и, что очень важно, системная программа капремонта из возможных. Во-первых, государство не будет, не должно и не имеет средств финансировать капитальный ремонт полностью и по всей стране. Это триллионные суммы, на которые проще будет построить новые дома. Но надо помнить и принять, что мы живем с вами в капитализме, а не в социализме. Советской системы распределения жилья при капитализме быть не может. 

Кроме этого, надо помнить, что государственный механизм, завязанный на федеральном центре, плохо считает деньги и медленно разгоняется, что особенно губительно для такой огромной страны, как наша. Это было очень хорошо видно на примере госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ», которая, согласно федеральному закону № 185 (с 2007 года по 2013 год) выделяла средства на «капиталку», но делала это не вовремя. Например, на замену шиферной кровли деньги выделялись зимой, и работы проводились при -27 градусах. Финансирование было недостаточное, точечное, если хотите, бессистемное – здесь ремонтируем, а здесь нет. И на почти невыполнимых условиях. Например, муниципалитету для получения федеральных средств надо было иметь в жилфонде не менее 15% ТСЖ (как это сделать, если создание ТСЖ - это сугубо инициатива жителей дома?), обязательно провести межевание земель, и плюс ко всему существовало ещё множество совершенно дурацких придирок со стороны государства. При этом капитальный ремонта в стране не проводился с начала 90-х годов. К слову, писать об убогости этой программы тоже было нельзя – положительное освещение работы фонда было еще одним условием получения средств. 

Во-вторых, надо помнить, что мы собственники жилья (если когда-то его приватизировали). А квартира – это такая же собственность, как мотороллер или кофемолка (странно же представить, что государство будет их ремонтировать), просто квартира дороже. Но вот этого понимания собственности у большинства людей ещё нет. Надо полагать, вложение своих кровных в свою же собственность это чувство возродит, пробудит ответственность и даже некоторую гражданскую активность.

В-третьих, не оплачивая капитальный ремонт, мы оставляем за региональным фондом «козырное» моральное право отвечать на любые недоделки или невыполнение планов именно этими нашими неплатежами. Возразить в случае чего нам будет нечем.

В-четвертых, надо помнить, что региональный фонд аккумулирует наши средства, а значит, в наших силах и правах влиять на их распределение, что было бы совершенно невозможно в случае выделения федеральных средств.

Тем не менее не могу отметить у регионального фонда очевидные недостатки, которые нужно исправлять, поскольку с течением времени их отрицательное влияние будет только усиливаться. 

Тарифы на капитальный ремонт не мотивируют граждан на покупку квартир в новом жилье, хотя никакой капремонт не сделает дом новым – в какой-то момент жильё все равно станет непригодным для проживания. 

На сегодняшний день фонд не имеет четких планов по каждому конкретному дому, что делает его в глазах обывателей похожим на финансовую пирамиду.

Фонд «не отзывчив» к конструктивным предложениям жителей, не имеет своих представителей в городах региона, которые могли бы знать и понимать ситуацию «на местах». 

И очень и очень плохо, что от фонда не поступает никаких сигналов о желании исправить эти минусы. 

Почему с людьми не работали?

Однако у такой позиции есть противники. Анна Дюкарова, руководитель регионального отделения общероссийского общественного движения в защиту прав и интересов потребителей России «Объединения потребителей России», руководитель регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ-Контроль», руководитель Иркутской региональной общественной организации «Ассоциация по защите прав потребителей, малого и среднего бизнеса бизнеса Приангарья», член Общественной палаты Иркутской области, считает, что система создавалась без учета мнения собственников:

- Прежде чем утверждать закон, надо было послушать людей. Работа велась весь 2013 год, но люди о подробностях ничего не знали. Кроме того, закон приняли перед Новым годом - 27 декабря. 

Дальше собственники должны были выбрать, куда платить – на спецсчет или региональному оператору в общий котел. Вот тут уже местные чиновники сидели у себя в кабинетах и молча наблюдали, вместо того, чтобы идти в каждый дом и объяснять, куда, как и зачем будут перечисляться деньги; помогать организовывать собрания и пояснять ответственным по дому варианты и процедуру оплат. В итоге из 14700 домов, выставленных на капремонт, протоколов собраний поступило только 1000. И в основном от иркутян. Большинство просто так и не поняли, чего от них хотят. Если бы с людьми работали, то нагнали бы упущенное время составления закона. Однако, когда опубликовали перечень домов на 2015 год, чиновники снова не поспешили согласовать сметы. Решения в итоге были приняты к сроку, как того требовал закон, но не в пользу собственника. А ведь народ все понимает, да и деньги планируется тратить народные. Все эти ошибки и породили основания не доверять фонду.

Я считаю, что если взымать деньги с собственников квартир, то нужно считать не по приватизированным квадратным метрам, а по той площади, которую будут ремонтировать. Кроме того, 40% стоимости дома – это инженерные сети, которые находятся в ведении коммерческих служб. И именно инженерные сети на 80% изношены в Иркутской области. Так может быть ремонт надо начинать с них? Я писала в министерство строительства и ЖКХ РФ, что народ платить согласен. Но он должен точно знать, кому и за что. Нужно привести в порядок законодательство и сделать ответственной власть. 

Являясь председателем совета своего дома, я могу порекомендовать такую схему оплаты капремонта: мы открыли спецсчет в Россельхозбанке. Комиссии в нем нет, кроме того, есть возможность получать депозиты. Никаких квитанций мы не выписываем, так как каждый собственник платит по своему лицевому счету. С неплательщиками мы планируем бороться также самостоятельно.

Альтернатива

Порой спешка и недостаток информации приводят к большим ошибкам, исправить которые уже не удается. Вся эта история, когда иркутянам популярно не объясняют, что происходит, но при этом требуют денег и грозят судом, может привести как минимум к социальной напряженности. Масла в огонь подливают высокомерные посылы ответственных лиц из серии «не вникли в суть перестройки – сами виноваты». При таком подходе к решению проблемы иркутяне вслед за договорами будут отправлять в корзину и счета на оплату того ремонта, которого может быть дождутся через 30 лет. Логика плательщика в этом случае проста – всех должников не засудите. 

И, что удивительно, взаимных претензий можно было бы избежать очень просто – достаточно было объяснить горожанам, что государственного капремонта больше не будет. Что фонд - не пирамида, что собственники отдают деньги на реконструкцию своего же жилья, а не на содержание руководителей фонда и их сотрудников. Хотя, и на их содержание тоже – региональные операторы должны выходить на самоокупаемость. Если начать нормальный диалог сейчас,никому не придется запугивать собственников судебными исками. 

Время на объяснения упущено?

Ирина Гладышева, первый заместитель генерального директора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области пояснила нам, что предприятию хватает текущей работы и объяснения с собственниками в функционал специалистов оператора не входят.

- У нас четко прописаны наши функции: мы следим за взносами, обследуем дома и выступаем в роли заказчика ремонта. Проведение разъяснительных бесед и собраний не входит в наши обязанности. Основная ответственность здесь ложится на плечи местного самоуправления.  У МСУ было два года, чтобы все всем объяснить, а это приличный срок.

Кроме того, тема достаточно широко освещалась в СМИ. То, что люди не хотели воспринимать эту информацию, не освобождает их от исполнения закона. Да, подобную ситуацию с возникшей неразберихой можно было предвидеть, да, закон несовершенен, но над этим работают. Тема ЖКХ всегда болезненна, и все новое в этой сфере воспринимается тяжело.

Что же касается перегруженных телефонных линий, то нам звонит вся область, очень много людей приходит в ведомство. Мы решаем вопрос с кадрами, чтобы все собственники могли получить консультацию. Но вся необходимая информация о фонде и его деятельности есть на нашем сайте.

Кстати

Механизм сбора средств в перспективе могут пересмотреть. Законодатели прорабатывают в числе прочих вопрос с кредитованием капремонтов. При такой схеме с жильцов будут собирать деньги по одобренной ими смете после выполненных в кредит работ, а государство возместит процентную ставку по займу.  

Фото Юрия Назырова