Девелоперы обсудили будущее строительной отрасли в Приангарье.
2 ноября в рамках выставки «Ярмарка недвижимости», которая продлится в «Сибэкспоцентре» до конца недели, состоялся круглый стол «Девелопмент в Иркутске и области: шаг навстречу будущему». Участие в обсуждении приняли представители ведущих строительных компаний Иркутской области, регионального Минстроя и общественные эксперты. Одной из главных тем стало будущее отрасли после вступления в силу нового федерального закона о долевом строительстве.
Как ранее сообщал «ИркСиб», ФЗ №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступит в силу 1 июля 2018 года. Он ужесточает требования к застройщикам и предполагает уход с рынка множества профильных организаций.
Не защитит, но помешает
Как отметил заместитель генерального директора ФСК «Новый Город» Дмитрий Ружников (на фото ниже), права дольщиков необходимо защищать, однако новый закон вряд ли сможет обезопасить покупателей от мошенников.
«Есть две категории обманутых дольщиков. Первая категория — это те, кто действительно вступил в «долевку», но застройщик не смог выполнить обязательства. Вторая категория — это люди, которых целенаправленно обманули, пообещав, что сегодня они внесут деньги, а завтра получат квартиру. В этом случае заключаются договоры какие угодно, но только не на «долевку», — отметил Дмитрий Ружников. — Государство объединяет эти категории граждан, когда говорит об обманутых дольщиках. Но новый закон не регулирует действия мошенников, которые пытаются за копейки продавать мнимые объекты. Мошенники и дальше будут это делать, принятый закон им никак не помешает».
Вместе с тем он серьезно осложняет возможность строительным компаниям возводить доступное жилье, создавать полноценные микрорайоны с развитой инфраструктурой, школами и детскими садами. Ударит новый закон и по программе развития застроенных территорий, помешав заменить ветхие бараки на современные жилые комплексы.
«По новому закону деньги дольщиков можно тратить только на строительство жилого комплекса, непосредственно внутри строительной площадки. Теперь мы не имеем права прокладывать инженерные сети, строить школы и детские сады, благоустраивать территорию на эти деньги. Это будет нецелевое использование средств, — подчеркнул Дмитрий Ружников. — При этом, согласно опросам, 35% семей хотят жить рядом со школой, 32% — рядом с детским садом».
Решение президента
Однако, пока застройщики раздумывали над тем, как работать на рынке долевого строительства в новых условиях, на федеральном уровне решили, что от «долевки» нужно просто избавиться. 25 октября на совещании с кабинетом министров президент России Владимир Путин поручил проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования, чтобы продавать людям уже готовые квартиры. По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, на такой переход потребуется время, однако первые шаги планируют сделать после 1 июля 2018 года, когда вступит в силу новый закон о долевом строительстве.
«Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспектив, не дело завтрашнего дня», — цитирует Михаила Меня «Российская газета».
По мнению Дмитрия Ружникова, такой подход приведет к тому, что цены на квартиры в новостройках значительно повысятся. Связано это не только с процентами, которые застройщику придется возвращать банку, но и с множеством других факторов.
«Сегодня закон позволяет нам в рамках проектного финансирования продавать квартиры на стадии котлована и возвращать деньги банку. Если 214-й закон отменят, на стадии котлована мы продавать ничего не сможем. Мы сможем продавать только готовое жилье. Получается так: банк денег дал сегодня, через два года, когда дом построен, мы начали продавать жилье. За два года обслуживания банковского кредита под 15% годовых — это 30% к увеличению стоимости строительства. Какова будет стоимость жилья, построенного после 1 июля 2018 года, как это отразится на рынке, сколько застройщиков останется, и сколько объектов будет строиться — для нас самих это загадка».
Со своей колокольни
Вместе с тем, по мнению девелоперов из городов-миллионников, рост цен на жилье не является проблемой. Как рассказал полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Новосибирске Максим Марков, жители крупных городов начинают отдавать предпочтение квартирам большей площади и большего комфорта, а соответственно и более дорогим.
«Раньше в Новосибирске до 70% новых квартир были однокомнатными студиями. Сейчас, после серьезных изменений, которые реструктурировали спрос, их сдается уже около 50% от всего нового жилья. А нормальному городу нужно только порядка 25% таких квартир, — отметил Максим Марков. — В Новосибирске на протяжении нескольких последних лет сдавался один квадратный метр на человека. Это довольно высокий прирост, а вторичный рынок никто не отменял. В результате жилой фонд, который формировался такими темпами и в такой структуре, на сегодняшний день перестал отвечать запросу городского жителя».
Это, по мнению эксперта, говорит о том, что жилья в любом случае будет продаваться все меньше. Вместе с тем, малогабаритные студии будут вытеснены квартирами большей площади, которые и так стоят дороже. Соответственно рост цены на жилье — явление неизбежное. Изменения же в законодательстве, считает Максим Марков, направлены на то, чтобы «почистить» рынок, и создать такие правила игры, чтобы девелоперы работали более осмысленно в рамках запроса населения.
«В Новосибирске на сегодняшний день функционирует 270 застройщиков, но первая тридцатка выдает 80% всего объема строящегося жилья. То есть падение числа вводимых квадратных метров будет, количество застройщиков сократится процентов на 50, но это не приведет к серьезному обвалу объемов строительства. Останутся те, кто умеет работать с рисками и управлять финансами. Будет работать закон в текущей редакции или нет, нас в любом случае ждет такая реальность», — уверен Максим Марков.
Он также добавил, что в случае работы по проектному финансированию без привлечения «долевки», цены на квадратный метр вырастут примерно на 20%. Более серьезного роста не предвидится. А рост цен в пределах 20% Максим Марков не считает большой проблемой.
Иркутские реалии
Представители иркутских строительных компаний согласились, что в Новосибирске и других городах-миллионниках ситуация такова, однако в Иркутске и области в целом девелоперы сталкиваются совсем с другими реалиями. Оказывают влияние и доходы населения, и объем строительства, и количество ветхого жилого фонда.
«Новосибирск очень сильно отличается от Иркутска, — отметил Дмитрий Ружников. — В Новосибирске существует перенасыщение рынка. У нас же ситуация иная, и в Иркутске значительно больше аварийного и ветхого жилья, которое нужно расселить. Для нас эта проблема гораздо существеннее».
Он также подчеркнул, что разница есть и в количестве застройщиков. Если в Новосибирске их 270 и потеря даже более 50% не станет проблемой, то в Иркутске около 60 компаний. Смогут ли 10-20 компаний, оставшихся после «чистки» рынка, справиться со строительством социального жилья и программой Развития застроенных территорий? Смогут ли они при этом продавать квартиры по приемлемым ценам? Станет ли для жителей Приангарья рост стоимости нового жилья даже на 20% таким же безболезненным, как для жителей Новосибирска? На эти вопросы ответов у иркутских строителей пока нет.
Однако все согласились, что ближайшие два-три года, на которые придется переходный период, станут тяжелыми для отрасли. А переживет это трудное время едва ли половина строительных компаний.
ИА «ИркСиб».
